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民法改正に伴う原状回復に関する事項について

民法改正に伴い、原状回復に関しては下記の通り改正されます。

【改正民法第621条】
賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない

上記内容により、これまで確かな規定がなく、あくまでも不動産の賃貸借契約における慣行とされてきた敷金ですが、今回の民法改正でその定義が設けられることとなります。
それと同時に、敷金の返還義務も明文化されることとなります。賃料の未払い分や、故意・過失による損傷の修繕費用などがない限り、賃貸借契約が終了して明渡す際に原則として敷金の全額が返還されることになります。通常の使用による損耗や経年劣化などに対する修繕費用の負担義務が賃借人にないことを示す形となります。

既に下記のような内容がインターネット上で謳われております。

敷金が「家賃の担保」と定義されます。「原状回復に経年変化は含まない」と定められるそうです。
これからは普通の生活をしていても出るときの心配は不要です。
例えば太陽光で部屋が焼けちゃったり。水回りの常識的な汚れであったり。
ベッドの下が自然なカタチで凹んでしまったり。
自然な形で汚れた場合は敷金をムダに取られなくても良いのです。

改正されてから対応を考えるのではなく、今から、「敷金は一般的には全額返金するものである」という意識の下で、退去時のメンテナンス費用等を不動産投資の計画に組み入れて収支を考えておく必要性があるのではないでしょうか。

120年ぶり民法改正「敷金は原則返金」

等々、現時点において既に様々な情報が飛び交っております。

弊社といたしましては、知識向上を図るとともに、退去者に対して契約書内にしっかりと退去の際の費用負担に関する条項を織り込み対応しております。
現段階では民法改正がいつになり、いつから施行されるかは明確化されておりません。各オーナー様におかれましては事前に本件に関しご周知いただき、施行後、弊社よりご相談させていただくことがありますことをご理解いただきたくお願い申し上げます。

参考資料として、国土交通省が取りまとめております「原状回復を巡るトラブルとガイドラインについて」明記させていただきます。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

ガイドラインの位置付け

民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。
こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月及び平成23年8月には、裁判事例及びQ&Aの追加などの改訂を行っています。

  • <利用にあたって>
  • ①このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています。
  • ②このガイドラインは、賃貸借契約締結時において参考にしていただくものです。
  • ③現在、既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので、契約内容に沿った取扱いが原則ですが、契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、このガイドラインを参考にしながら話し合いをして下さい。

トラブルを未然に防止するために

原状回復の問題は、賃貸借契約の「出口」すなわち退去時の問題と捉えられがちですが、これを「入口」すなわち入居時の問題と捉え、入退去時における損耗等の有無など物件の状況をよく確認しておくことや、契約締結時において、原状回復などの契約条件を当事者双方がよく確認し、納得したうえで契約を締結するなどの対策を的確にとることが、トラブルを未然に防止するためには有効であると考えられます。

ガイドラインのポイント

(1)原状回復とは

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
 ⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化

(2)「通常の使用」とは

「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。(以下の図参照)

<図 損耗・毀損事例の区分>

図 損耗・毀損事例の区分

A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
B:賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの(明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの)
A(+B):基本的にはAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
A(+G):基本的にはAであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
⇒ このうち、B及びA(+B)については賃借人に原状回復義務があるとしました。

(3)経過年数の考慮

(2)で解説しているBやA(+B)の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています。

(4)施工単位

原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ(色あわせ、模様あわせなどが必要なとき)がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。

※国土交通省HPより抜粋
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

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